8月9日 ，以“平衡與發展——可持續的中國房地產”為主題的2012博鰲房地產論壇在海南博鰲如期舉行。與此同時，國家統計局發布前7個月全國房地產開發和銷售情況。統計局數據顯示，今年前7個月全國房屋新開工面積和房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)均有明顯下降。博鰲論壇上，與會專家指出，當前房地產行業在調控政策取得成效的同時，也處于“穩增長”和“控房價”的兩難境地，亟須建立可持續的長效政策。另外，參與論壇的企業人士告訴《經濟參考報》記者，房企在調控政策持續的背景下，未來將嘗試在原有生存模式上有所改變。
現狀
房地產調控見成效
國家統計局9日發布前7月全國房地產開發和銷售情況，數據顯示，全國前7月房屋新開工面積下降明顯；國房景氣指數為94.57，創歷史新低。
根據統計局數據，就全國房屋新開工面積來看，2012年1至7月份，全國房屋新開工面積103905萬平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月份擴大2.7個百分點；其中，住宅新開工面積77140萬平方米，同比下降13.4%。
在商品房銷售和待售情況方面，1至7月份，商品房實現銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%，降幅比1至6月份縮小3.4個百分點；其中，住宅銷售面積下降7.5%。商品房銷售額為28699億元，同比下降0.5%，降幅縮小4.7個百分點。
另外，1至7月份房地產開發企業土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%，降幅比1至6月份擴大4.4個百分點；土地成交價款3836億元，下降16.9%，降幅擴大3.6個百分點。
《經濟參考報》記者發現，7月份房地產開發景氣指數為94.57，比上月回落0 .14點。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭據此告訴《經濟參考報》記者，7月份國房景氣指數是連續14個月下滑。不過他預計“國房指數下行速度將越來越慢，今年三季度可能見底”。楊紅旭預計全國房屋新開工面積全年將保持下跌狀態“這也將導致明后兩年的商品房供應偏緊，應該引起行業警惕”。
同日，國民經濟研究所所長樊綱在2012博鰲房地產論壇上指出，當前房地產調控政策已經取得成效“尤其是2010年下半年政策執行以來，那些原本房價高漲的地區基本上穩定了下來”。他認為，正是政策持續執行使得房價泡沫沒有波及到全國絕大多數二、三、四線城市“另外從房價和居民收入關系來看，房價已經實現了一定程度的調整”。
中國房地產業協會副會長朱中一則認為，當前房地產行業在大環境上正處于“穩增長”與“控房價”的兩難境地。他說，“在中央層面一系列政策措施的作用下，房地產市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控成效逐步顯現”。
朱中一告訴記者，今年以來歐債危機持續蔓延，外需不足矛盾突出，我國G D P增長不確定因素增多。“尤其是今年二季度，我國G D P增幅‘破八’至7.6%，創12個季度以來的新低，穩增長已成了全社會關注的重要任務”。
同時，一些城市從今年5月以來，隨著商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價格出現環比上漲。部分城市土地市場也再現高價地。在穩增長與地方財政的壓力下，一些城市試圖放松調控的愿望也時有露頭。朱中一據此認為，“當前，‘穩增長’與‘控房價’處于兩難，調控進入了關鍵期”。
應對
調控迫使開發商重謀生路
北京首創置業股份有限公司董事長劉曉光則坦言“今年的形勢總體上很嚴峻”。他認為，一方面政策壓力帶來一些利好因素“比如房地產行業轉型步伐加快，以綜合開發為業態形式的變化在行業內部逐漸成為趨勢，改變了過去過于扁平化、過于分化的行業結構”。但同時“宏觀調控形勢還是很嚴峻，調控政策依舊嚴格”。
針對近日業內關于“是否取消商品房預售制度”的猜測，劉曉光認為“暫時不會”。在他看來，取消預售制度是行政手段較為嚴厲的一個措施，而目前“我們的經營環境、經營制度還不能支撐取消預售的條件，一旦取消將會引起整個行業的震蕩”。
但是，劉曉光同時表示，“即使在經濟下滑的時候，也不排除會出現新的調整政策”。他認為，多方面因素在制約著當前的政策環境調控體系，有G D P的需要，有地方政府賣地的沖動，有企業盈利的需要，還有老百姓購買房屋做投資的沖動，以及經濟下滑的影響。而新政是否推出，最終則要看“明年3、4月份新的制度體系和政治體系，以及未來市場的穩定性�！�
金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦則告訴《經濟參考報》記者，在住宅持續受到調控之后，未來行業將可能更多地向多元化、復合型地產時代演變。他同樣認為，盡管經濟回落對行業來講并不是一件好事，但是經濟回落所帶來的宏觀政策對于房地產這樣一個高度依賴資金的行業來講是非常有幫助的“銀行利息的下調，買房貸款成本的下調，都是有好處的”。
黃俊燦說，當前對房企而言去庫存的壓力依然很大，根據國家統計局的數據，盡管庫存消化周期指標在下降，從12個月降到10個月，“但截止到今年6月末，企業的庫存還在增加”。
他認為就企業而言，短期來看要優化產品結構�！拔磥硐裆虡I地產、旅游地產、養老地產，包括一些配合國家產業升級轉型的高新園區的開發，這些業務企業都應該去考慮。只有多元的開發業務，企業的利潤空間才有可能得到延展”。
黃俊燦告訴記者，就金地而言，在做好住宅業務的同時，同時也會在商業地產方面做嘗試“對于能夠和住宅業務協同的社區大商業，我們也會著重考慮。尤其三、四線城市的商業機會，只不過會相對更謹慎一些”。
未來
需要長效機制
財政部財政科學研究所所長賈康則在會上表示，這一輪房地產調控新政值得肯定的方面是，已經逐步形成了一個相對清晰的調控框架。“調控主體是政府，要合理地實施國家干預。而雙軌就預示著在經濟條件下，房地產在市場環境里面要遵循市場規則和市場規律”。
他說，作為長效機制的“雙軌制”，一個明顯的方面是體現在房產稅上。在雙軌統籌的制度建設里，無法規避的是包含著房產稅改革的組成部分�！斑@種稅收不僅在交易環節，還要進一步推到保有環節，政府的調控要在頂層規劃之下同時起到托底的作用”。
賈康強調，現在的房地產調控是在很多地方以比較的嚴厲方式實施行政手段，從中長期來看最終勢必會逐漸淡出�！斑@是一個可以看得很清晰的邏輯。現在可以看到的嚴厲手段有限購、限價，甚至有的地方要求政府部門要對所有的商品房一個單位一個單位的審批價格�！彼J為這并不是長遠之策。
樊綱也認為，現在房地產市場調控的當務之急并不是“每天重復要抑制房價，而是要盡快地用經濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策”。他認為，中國的優勢是可以用行政手段作為臨時措施。但是，這終究要通過各種新的制度建設，包括經過試點后建立起來的新制度，用經濟手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換當下類似“限購”這樣的政策。
中國房地產業協會副會長朱中一對記者表示，應利用當前調控的有利時機，在堅持現行調控政策、鞏固調控成果的基礎上，抓緊建立中長期制度，促進房地產市場的長期平穩健康發展。朱中一認為，無論是實現群眾住有所居的目標，還是保持經濟平穩健康增長，都離不開一個長期穩定健康發展的房地產市場政策環境。目前房地產市場總體平穩、調控成果在顯現，地方政府在加大保障房建設，加強和改善房地產市場調控方面也積累了一定的經驗，應抓緊時機建立中長期制度，包括進一步完善土地供應制度和出讓制度；穩步推行房地產稅改革，增加持有環節稅負，減輕流轉環節稅負；進一步健全差別化的信貸政策，進一步加強理論研究和頂層設計，完善雙軌制的住房供應政策和房地產的法律法規體系等。(記者 高偉)
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